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Comment négocier un bail commercial habilement?

Peu importe comment les professionnels de l’industrie immobilière le nomment, le bail commercial ne trouve pas sa teneur dans son titre, mais plutôt dans les clauses et obligations qui y sont incluses.

Pour s’y retrouver et éviter des tracas dans l’opération immobilière, les propriétaires d’un bail commercial devraient recourir à des conseils experts pour identifier les clauses à choisir et connaître son opinion sur la valeur économique de leur immeuble. Voici plusieurs conseils pour négocier un bail commercial habilement.

Négocier un bail commercial : plusieurs types à considérer

Comme le démontre bien un article du journal Habitation signé par François Maille, courtier immobilier agrée commercial, il existe plusieurs types de baux commerciaux. En voici un résumé :

1) Bail brut : Dans le prix par pied carré qu’il charge à ses locataires, le propriétaire établit le prix du loyer en fonction des dépenses et charges d’exploitation qu’il assumera. Aucune dépense ou charge d’exploitation n’est demandée aux locataires.

2) Bail brut modifié : Le propriétaire refile certaines dépenses ou charges d’exploitation à ses locataires (taxes, assurances, d’entretien et de rénovation) calculées en fonction du prorata établi selon le nombre de pieds carrés utilisés pour chaque locataire par rapport à la superficie locative totale de l’immeuble. Ce bail convient aux locateurs et locataires qui souhaitent répartir les dépenses en fonction d’une entente cas par cas.

3) Bail net : Il comporte les trois sous catégories suivantes :

  • Bail net : Le locataire paie le loyer de base ainsi que les taxes foncières.
  • Double net : Le locataire paie les taxes foncières et les assurances en plus de son loyer de base. Le locateur est responsable des dépenses d’opération telles que chauffage, climatisation et l’entretien des aires communes et des dépenses relatives à la structure du bâtiment telles que la toiture, les murs porteurs ainsi que la fondation.
  • Triple net : Le locataire paie toutes les dépenses et charges d’exploitation telles que taxes foncières, assurance et entretien des aires communes (les trois nets) en plus de son loyer de base. Souvent les charges transférées sont majorées d’un montant de 5 % aux fins d’administration par le locateur. Le locataire est aussi responsable de toutes les dépenses en capital au prorata en ce qui concerne en outre la toiture. Avec le bail triple net, le propriétaire ne considère dans son revenu que le bénéfice net d’exploitation (NOI). Le locataire devrait négocier au préalable d’un montant maximum que le locateur pourrait lui charger chaque année. Souvent, le locateur choisira ce type de bail afin de minimiser l’administration et de s’assurer d’un revenu prévisible.

4) Bail au pourcentage : Le locataire paie un loyer de base et paie en plus un pourcentage des ventes en sus d’un montant convenu à l’avance. Ce type de bail, que l’on retrouve souvent dans les centres commerciaux pour la vente au détail, peut être aussi combiné avec un autre type de bail.

Négocier un bail commercial avantageusement est donc lié à une multitude de facteurs qui influence la nature des transactions. L’avis d’un expert peut donc vous être très profitable.

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